El huevo o la gallina
Tal vez la demonización (a veces merecida, aunque no siempre) del sector inmobiliario (es evidente que han existido las estafas inmobiliarias o que los especuladores han campado a sus anchas en el sector para alterar al alza unos precios a los que rápidamente se han apuntado el resto de empresarios inmobiliarios) haya contribuido a buscar dentro del propio sector la principal causa de la debacle que aun hoy (y parece que durante un largo tiempo más) sigue su curso; mucho se ha hablado del exceso de oferta (el sector construyó muy por encima de lo que teóricamente la demanda podía absorber) como causa principal de la crisis inmobiliaria, y no hay que minimizar el hecho de que se construyera a un ritmo vertiginoso y, muy posiblemente, excesivo.
Pero lo cierto es que el stock de viviendas nuevas sin vender se calcula, en numerosos estudios (los más alarmistas), en base a los proyectos visados por los Colegios de Aparejadores, que en 2006 constituyeron la friolera de 865.561 viviendas a construir (una media de 72.130 viviendas al mes); como hemos visto en el primero de los artículos de esta serie, las compraventas de vivienda nueva alcanzaron su máximo (desde que se tienen datos mensuales) en Enero de 2007, con 33.480 viviendas nuevas transmitidas. Se construía, por lo tanto, a un ritmo de 40.000 viviendas en exceso cada mes (más de 450.000 viviendas se querdarían sin comprador cada año de seguir ese ritmo), si bien esas cifras de 2006 fueron ciertamente excepcionales (las cifras estuvieron en los años precedentes en torno a las 15.000 viviendas mensuales o las 200.000 anuales de más); es evidente que, con esas cifras, debía realizarse un ajuste en la oferta.
El problema es que los proyectos visados no son más que eso: proyectos. Muchos de esos proyectos se convertirían en promociones, pero otros muchos nunca llegarían a materializarse; las cifras correspondientes a las certificaciones de obras finalizadas así lo ponen de manifiesto: de las 8.112.724 viviendas proyectadas desde 1992, sólo se han materializado 5.251.381. Así, el máximo de viviendas construidas se alcanzó en 2007, con 547.285 (una media de 45.607 viviendas al mes, que son 12.127 más que las compraventas que se produjeron en Enero de 2007).
Si tomamos el número de viviendas finalizadas desde Enero de 2007 vemos que según las certificaciones son 1.434.102, mientras que según los visados (teniendo en cuenta que han de transcurrir entre 18 y 24 meses hasta que puedan finalizarse los proyectos) serían 2.319.530; el número de viviendas nuevas transmitidas desde Enero de 2007 es de 901.285, por lo que el desajuste entre la oferta y la demanda sería, según se tomase uno u otro dato, de 532.817 ó de 1.418.245 viviendas. Según los cálculos del Ministerio de Vivienda, el stock acumulado en 2009 (que incluye los cálculos acumulados desde 2004) sería de 688.044 viviendas (34.366 correspondientes a Castellón), más acorde con los datos de las certificaciones que con los de visados (utilizados asiduamente por determinados medios ultraliberales como Libertad Digital, como puede observarse en este artículo de 2008 o en éste de esta misma semana).
Como ya vimos también en el segundo artículo de la serie, los precios de la vivienda nueva han experimentado caídas máximas del 10,73% en el conjunto de España y del 15,49% en Castellón, muy lejos del 30% ó del 40% que se manejan en ciertos círculos; por supuesto, con las cifras de stock que manejan algunos expertos y al ritmo de ventas y de construcción actuales, las viviendas nuevas sin vender no se podrían absorber hasta que transcurrieran entre 10 ó 15 años, por lo que es evidente que el ajuste de los precios habría de ser acorde con aquellas cifras o incluso mayor. Sin embargo, las cifras del stock de viviendas basadas en los visados es completamente irreal, por lo que el descenso de precios previsto en base a dichos datos también lo es, como de hecho parecen demostrar las últimas cifras oficiales sobre precios (ver la actualización de datos de esta serie de artículos).
Aunque las actuales cifras de compraventas rondan las 225.000 viviendas nuevas al año (unas 19.000 viviendas al mes), en 2005 se registraron más de 430.000 compraventas (unas 36.000 mensuales) y no fue hasta 2008 cuando las operaciones bajaron de las 300.000 anuales; recordemos que la crisis financiera estalló en Agosto de 2007 y que el número de hipotecas concedidas empezó su descenso en picado (con descensos interanuales superiores al 30%) justo ese mes, como puede observarse en el gráfico siguiente (en Marzo de 2008 se concedieron casi 50.000 hipotecas menos que en Marzo de 2007).
¿El descenso en el número de compraventas fue consecuencia del exceso de oferta? Con toda probabilidad, incidió en el descenso en el número de compraventas de 2006 y 2007 (hasta el estallido de la crisis financiera se produjeron descensos interanuales puntuales cercanos al 10% en el número de hipotecas concedidas), sobre todo cuando empezaron a aparecer los informes que hablaban de descensos en los precios de hasta un 40% por el teóricamente desorbitado stock de viviendas que se estaba acumulando; aquellos descensos interanuales en el número de compraventas de entre el 10% y el 20% podían responder a la propia crisis del sector inmobiliario, pero tiene difícil explicación su extensión en el tiempo (éste será el cuarto año consecutivo de crisis en el sector) si no tenemos en cuenta que en el momento en el que se tuvo que iniciar la recuperación (es difícil encontrar crisis sectoriales superiores a los dos años, por lo que a mediados de 2008 se debería haber iniciado una ligera remontada que nunca llegó) estaba en pleno auge la crisis financiera.
Puesto que la demanda de vivienda necesita de una fuente de financiación, y ésta no estaba disponible (en Enero de 2009 se concedían un 58% de hipotecas menos –unas 72.000 menos– que dos años antes), la razón del estancamiento y del descenso en el número de operaciones de compraventa a partir de 2008 la hemos de establecer en la inexistente demanda (por falta de financiación debido a la crisis de liquidez del sector financiero), y no exclusivamente (ni principalmente) al exceso de oferta; no es, por lo tanto, una crisis de oferta del sector inmobiliario lo que estamos observando en estos momentos, sino una crisis de demanda por la concatenación de la crisis financiera a la crisis del sector de la construcción.
¿Deben bajar más los precios de la vivienda nueva por un exceso de oferta? En una situación de crisis sectorial, posiblemente fuese una solución para reanimar las ventas; pero si la demanda no existe por la existencia de una crisis financiera paralela, la variación en los precios de venta no tiene efecto alguno en el mercado, puesto que cualquier atractivo que pudiesen tener para la demanda unos precios ajustados quedaría completamente cercenado por la imposibilidad manifiesta de acceder a la financiación necesaria para llevar a cabo la operación de compraventa.
Los importes medios de las hipotecas nos ayudarán a poner de manifiesto la principal contradicción de las teorías que afirman que los precios de las viviendas han de seguir bajando; el descenso en el valor medio de las hipotecas concedidas ha llegado al 26,71% desde sus niveles más altos, mientras que los precios han descendido poco más del 10% (según los datos referidos al conjunto de España). Mayo de 2007 supone el punto de inflexión tanto en el número de hipotecas como en el importe medio, iniciándose en Agosto las caídas más acusadas en ambas variables; lo esperable sería que el número de hipotecas condedidas acompañase al número de compraventas de viviendas y que los importes medios de las hipotecas acompañasen a los precios de venta de las viviendas. Sin embargo, no es eso lo que ocurrió.
El número de compraventas ya descendió en 2006 y continuó haciéndolo en 2007, mientras que el número de hipotecas no alcanzó su máximo hasta Mayo de 2007; totalmente ajenas a las cifras de ventas del sector de la construcción, las entidades financieras siguieron concediendo más y más hipotecas hasta que, en Mayo de 2007, Lehman-Brothers e inversores similares empiezan a huir de los fondos hipotecarios y la falta de liquidez empieza a notarse en el mercado financiero. Se inicia ese mes un ligero descenso en el número y en el importe de las hipotecas concedidas, que acabaría siendo un auténtico descalabro a partir de Agosto, justo tras el anuncio de la quiebra de las norteamericanas Blackstone, American Home Mortgage y National City Home Equity y del banco alemán IKB y tras las posteriores, a la vez que urgentes y multimillonarias, inyecciones de liquidez coordinadas entre la FED, el Banco Central Europeo, el Banco Central de Canadá y el Banco Central de Japón. No obstante, el acusado descenso en el número de hipotecas concedidas (un 58% desde Mayo de 2007) se corresponde aproximadamente con el descenso en el número de compraventas (un 53,16%), habiéndose equiparado aproximadamente ambas variables, aunque los ritmos de las caídas han sido muy desiguales (mucho más acusados en el número de hipotecas, que se desplomaron más tarde y cuya caída ha sido mucho mayor).
Con estos datos en la mano, es muy aventurado afirmar que los precios de las viviendas han de seguir bajando, puesto que actualmente el principal problema del sector no es el exceso de oferta, sino que estamos ante un problema común al resto de la economía: el sector financiero no concede créditos y, por lo tanto, la demanda no existe. Siendo éste el principal problema, el ajuste de precios a la baja en el sector de la construcción sólo sería efectivo si alcanzasen un nivel tal que los compradores no necesitasen un préstamo para comprar una vivienda; como esta situación es completamente inviable, las teóricas rebajas en los precios de las viviendas van a continuar siendo mínimas (de hecho, los precios están empezando a remontar), puesto que las empresas promotoras saben que la demanda no va a poder reaccionar (el número de hipotecas que concede el sector financiero está a niveles inferiores a los de 2003) por mucho que bajen los precios.
Además, si añadimos los datos del importe medio de las hipotecas condecidas (que pasó de 152.481,96 € en Agosto de 2007 a los 111.753,36 € en Agosto de 2009, lo cual supone una bajada de casi el 30%) podemos llegar a entender el actual comportamiento de la demanda: sólo pueden acceder a una hipoteca quienes tienen una determinada capacidad de ahorro, de forma que las escasas hipotecas que se conceden tienen como prestatarios a personas que no necesitan financiación más allá del 60% ó del 70% del precio de cada vivienda o que, en cualquier caso, su futuro económico inmediato no se va a ver oscurecido por las circunstancias de los mercados.
Así, mientras los precios de las viviendas se han ajustado apenas un 10% en cuatro años de crisis inmobiliaria, los datos de la crisis financiera (un descenso de casi un 30% en el importe medio de las hipotecas y de un 70% en el total concedido –de más de 18.000 millones de euros mensuales concedidos en Enero de 2007 se ha pasado a menos de 6.000 millones de euros–) ponen completamente en entredicho las teorías que defienden casi como única opción válida la crisis de oferta en el sector de la construcción, cuando lo que hay en realidad es una crisis galopante de demanda debida a la crisis del sector financiero.
En definitiva, que podemos señalar al huevo (el exceso de oferta) como origen inicial de la crisis del sector inmobiliario, pero no podemos seguir señalando al huevo desde el mismo momento en que la gallina (la ausencia de demanda por la falta de financiación para la compra) aparece como clara y preponderante protagonista de la actual situación del sector de la construcción.
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