El sector inmobiliario y la crisis en Castellón (I)

Las compraventas de viviendas

Esta serie de artículos surge como consecuencia de una comprobación de los datos publicados habitualmente en los medios de comunicación para referirse a la actual crisis; dicha comprobación era, a su vez, una consecuencia de la observación, por mi parte, de la casi unánime forma de tratar los datos que han ido publicando diversos organismos públicos (INE, Registradores de la Propiedad y Ministerio de Vivienda, sobre todo) durante los últimos meses, puesto que los grandes titulares hacían referencia, invariablemente, a los datos más negativos, mientras los datos positivos se relegaban a un segundo plano, cuando no eran completamente ignorados.

Lo cierto es que, vistos los datos en perspectiva, es difícil (por no decir imposible) dar relevancia a los escasos y puntuales repuntes positivos que puedan ir surgiendo en los datos temporales, por lo que esta serie que se inicia ahora no va a versar sobre lo que en un principio iba a ser una crítica hacia un aparente interés de los medios en hurgar en la herida del sector inmobiliario, sino que tratará de analizar los datos (poco halagüeños para esta actividad) para acercarnos lo máximo posible a la situación actual.

España

Si observamos los dos gráficos anteriores (ambos reflejan unos mismos datos representados en formatos distintos) podemos afirmar, sin miedo a equivocarnos, que estamos ante las horas más bajas de la compraventa de viviendas, tanto nuevas como usadas: desde las 83.713 operaciones que se realizaron en Enero de 2007 se ha pasado a las 37.039 de Julio de este año (46.674 viviendas menos, que suponen un 55,75% menos de compraventas al mes).

Sin embargo, si observamos el gráfico de líneas podremos comprobar cómo son las viviendas usadas o de segunda mano las que más han acusado la caída en las compraventas, pasando de las 50.233 compraventas en Enero de 2007 a las 18.351 de Julio de 2009 (31.882 viviendas menos, que suponen un 63,47% menos de compraventas al mes); en ese mismo gráfico de líneas podemos observar cómo las compraventas de viviendas usadas dejaron de ser las predominantes en Agosto de 2008, situación de se ha mantenido hasta Julio de 2009.

No obstante, la caída en las compraventas de vivienda nueva tampoco ha sido suave: de las 33.480 viviendas que se vendieron en Enero de 2007 se han pasado a 18.688 en Julio de 2009, lo que supone una caída de 14.792 viviendas y del 44,18% menos de compraventas al mes.

Como puede observarse en este último gráfico, son las series interanuales las que nos muestran con mayor crudeza la situación de las compraventas de viviendas en España, siempre negativas desde Enero de 2008.

No obstante, son varios los datos a los que los medios de comunicación han relegado a un mero apunte casi anecdótico (de aquí surgió esta serie de artículos) y que, por el contrario, permiten atisbar algunos síntomas de recuperación:

1. Los tres últimos meses han crecido las compraventas de viviendas, algo que no ha sucedido nunca antes desde que se tienen datos (Enero de 2007); de hecho, el único incremento en dos meses consecutivos fue en Febrero y Marzo de 2007, por lo que Mayo y Junio de 2009 también significaron una clara ruptura en las series de datos. Como contrapeso a este arranque de optimismo, debemos tener en cuenta que fue Abril de 2009 el mes con menos compraventas desde Enero de 2007, por lo que los tres meses siguientes partían de una situación negativa que tampoco antes se había dado desde que se tienen datos (menos de 30.000 operaciones de compraventa en un mes); además, el incremento en tres meses consecutivos sólo se ha dado en las viviendas usadas y en el total acumulado de compraventas, mientras que en las viviendas nuevas Julio registró, aunque mínimo, un nuevo descenso (del –1,26%) en el número de operaciones.
2. Las viviendas usadas, según se desprende del segundo gráfico de este artículo, parece que están en vías de recuperar su predominio dentro de las operaciones de compraventa, lo cual significa volver a la normalidad estadística anterior a Agosto de 2008 (mayor número de operaciones de compraventa en viviendas usadas que en viviendas nuevas). En este caso también debemos indicar que existen varios contrapesos a esta aparente vuelta a la normalidad: tres meses consecutivos de incrementos no son suficientes para confirmar una recuperación, y menos partiendo de los mínimos históricos del mes inmediatamente anterior (Abril de 2009); la variación en el número de operaciones de compraventa de viviendas usadas responde a dos variables (el propio mercado y los movimientos especuladores) y el peso de una de ellas (la especulación, causante de gran parte de la burbuja inmobiliaria) debe inferirse de otros datos que se tratarán más adelante, no pudiendo determinarse ahora si esa vuelta a la normalidad es beneficiosa para el sector inmobiliario o si obedece a la salida al mercado de las operaciones especulativas que quedaron en suspenso al sobrevenir la crisis; y, finalmente, no podemos olvidar que la reestructuración de gran parte del sector inmobiliario incluye también la transmisión de inmuebles a empresas financieramente más saneadas, que serán las que finalmente realizarán las ventas (que deberán considerarse de viviendas usadas).
3. Las variaciones interanuales muestran una considerable reducción, en los últimos tres meses, de la sangría en las operaciones de compraventa; aunque los datos siguen revelando caídas interanuales cercanas al 20%, no podemos olvidar que todos los meses anteriores reflejaban, para las viviendas usadas, caídas interanuales superiores al 30%, llegando incluso al 51,85% en Abril de 2009 (al 41,25% en el caso de las viviendas nuevas). No obstante, los mismos contrapesos especificados para los otros dos puntos pueden aplicarse a éste.

Castellón

Para analizar la situación de las compraventas de viviendas en Castellón debemos advertir que se parte de un mercado inmobiliario con una diferencia fundamental respecto al mercado inmobiliario estatal: mientras en éste las operaciones de compraventa de viviendas usadas suponían en Enero de 2007 un 60% del total, en el mercado inmobiliario de Castellón las viviendas usadas suponían casi un 70%, doblando con creces las operaciones de compraventa de viviendas nuevas (821 frente a 383).

Además, es necesario advertir que los ajustes en las compraventas de vivienda nueva en la provincia de Castellón se produjeron también en 2006 (con una disminución respecto a 2005 de más del 10% en el total de operaciones anuales), siendo asimismo el año 2007 el que ha marcado las cifras más bajas en cuanto a las compraventas de vivienda nueva (con una disminución del 41% respecto al total de operaciones de 2006). Por el contrario, las caídas fueron del 10,11% en 2006 y del 16,23% en 2007 en el conjunto de España y es 2009 el año que, previsiblemente (los siete primeros meses acumulan un descenso del 25% respecto a los siete primeros meses de 2008), marcará las cifras más bajas en las compraventas de vivienda nueva.

Teniendo en cuenta estas circunstancias distintivas, podemos comprobar, de la observación del primero de los dos gráficos referidos a Castellón, que el total de compraventas ha seguido disminuyendo desde Enero de 2007 hasta Julio de 2009 de forma considerable (un 37,87% menos de operaciones de compraventa al mes).

Sin embargo, observando el gráfico de líneas comprobamos que ese descenso es consecuencia exclusiva de la debacle en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, cuyo descenso es del 59,56%, mientras que las viviendas nuevas han incrementado sus operaciones en un 7,83% entre Enero de 2007 y Julio de 2009.

Finalmente, advertir que el nivel de operaciones de compraventa de viviendas nuevas acumulado durante los siete primeros meses de 2009 es prácticamente el mismo que el de los siete primeros meses de 2007, por lo que no existen todavía, tras casi tres años bajo mínimos, síntomas de recuperación del sector inmobiliario, haciéndose además muy difícil realizar un pronóstico en base a los erráticos datos estadísticos de los últimos siete meses mostrados en estos dos primeros gráficos.

De forma similar a lo ocurrido con los datos del conjunto de España, los datos interanuales son los que nos muestran indefectiblemente que la crisis inmobiliaria sigue su curso; no obstante, también en el caso de Castellón observamos cómo en los últimos meses ha ido disminuyendo la sangría en las compraventas de vivienda nueva, hasta convertirse incluso, en el último mes, en un incremento interanual del 6,39%.

Siendo esperanzadores los datos interanuales mostrados en estos dos últimos gráficos, deben realizarse las mismas reservas que se han hecho para el conjunto de España.

En la próxima entrega de esta serie de artículos veremos la evolución de los precios de las compraventas de viviendas.