El sector inmobiliario y la crisis en Castellón (III)

Actualización de datos

En Octubre del año pasado traté los datos de compraventa de viviendas y los precios de las mismas referidos a España y a Castellón; respecto al número de compraventas nacionales, decía que estábamos en mínimos, tanto en vivienda nueva como usada (globalmente por debajo de las 40.000 compraventas mensuales y por debajo de las 20.000 en ambos tipos de viviedas), al igual que en Castellón, aunque en este caso con un comportamiento más errático (teniendo siempre en cuenta que los datos interanuales de nuestra provincia mostraban la continuidad de la crisis, aunque con una cada vez menor sangría en las compraventas, sobre todo en vivienda nueva).

Los precios mostraban, tanto en España como en Castellón, una destacada falta de flexibilidad ante los cambios en la demanda (las caídas de las operaciones de compraventa en 2006 –mucho más acusadas en Castellón, con una caída del 41% frente al 10% del conjunto de España– no fueron reflejadas en los precios hasta el segundo y el tercer trimestre de 2008); además, las caídas interanuales de los precios (tanto en vivienda nueva como usada) hasta el tercer trimestre de 2009 (último trimestre con datos en aquella fecha) no ofrecían expectativas de mejora ni para Castellón ni para el conjunto de España. Como dato a tener en cuenta, el precio del metro cuadrado a nivel nacional mostraba una extraña equiparación entre la vivienda nueva y la usada, algo que no ocurría, como dicta la lógica, en Castellón.

Los últimos datos mostrados en Octubre se referían al mes de Julio de 2009 y al tercer trimestre de ese año, mientras que en estos momentos están disponibles ya los datos del mes del primer trimestre y de Abril de 2010, por lo que, antes de continuar con la serie, creo conveniente actualizar los datos y comentar las evoluciones más destacables.

El número de compraventas de viviendas en el conjunto de España se ha mantenido más o menos estable (entre las 32.000 y las 40.000 operaciones mensuales) con ligeras variaciones; como decía en Octubre, los tres datos consecutivos al alza (de Mayo a Julio de 2009) no podían ser tomados con demasiado optimismo, puesto que partían del nivel más bajo de operaciones (el mes de Abril no llegaron a las 30.000) de toda la serie. Y en efecto, en Agosto se registró una nueva caída, aunque en los meses posteriores se han dado oscilaciones tanto al alza como a la baja que han mantenido los niveles, como he dicho con anterioridad, dentro de una cierta estabilidad. El número de compraventas, en cualquier caso, es muy similar (casi al 50%) para ambos tipos de viviendas (nueva y usada); asimismo, las tres caídas consecutivas hasta Abril de 2010 tampoco pueden tomarse ahora en sentido pesimista, como comprobaremos en los gráficos correspondientes a las variaciones interanuales.

Los datos erráticos que ya mencioné en Octubre se mantienen en Castellón en los meses siguientes; así, de las poco más de 200 viviendas nuevas vendidas en Diciembre de 2009 (el peor dato corresponde a Diciembre de 2008, por lo que este mes parece ser el peor para las operaciones de compraventa en Castellón) pasamos a las más de 700 en Agosto de 2009 o a las casi 500 de Octubre, bajando de nuevo a las poco más de 200 en Marzo de 2010. Ese mismo comportamiento errático lo encontramos en la vivienda usada, aunque con caídas y remontadas menos virulentas (desde Enero de 2008, las operaciones en este tipo de viviendas se han mantenido entre las 300 y las 500 mensuales).

Aunque todavía con ciertas reservas (sobre todo en el caso de Castellón), las variaciones interanuales en las operaciones de compraventa parecen mostrar una clara inflexión de la tendencia, sobre todo en la vivienda usada (con cinco subidas consecutivas, las tres últimas por encima del 20%); la vivienda nueva todavía mantiene descensos, aunque ya intercalados con pequeños repuntes en el número de operaciones respecto al año anterior, sin olvidar, no obstante, que el nivel desde el que se partía era el más bajo de la serie.

Los precios nacionales mantienen la tendencia a la baja iniciada en el segundo trimestre de 2008; asimismo, se mantiene también la equiparación de precios entre la vivienda nueva y la usada.

En Castellón se manteniene la tendencia a la baja de los precios de la vivienda usada, aunque la diferencia respecto al de la vivienda nueva se ha visto reducida por el acusado descenso de éste en el primer trimestre de 2009; los dos últimos trimestres han visto un repunte en el precio del metro cuadrado de la vivienda nueva respecto a los trimestres precedentes, aunque las tasas interanuales siguen siendo todavía negativas, por lo que no puede hablarse todavía de una tendencia al alza de estos precios.

Aunque los precios empezaron a moderarse de forma clara desde el primer trimestre de 2006 (año en el que se produjo un acusado descenso en las operaciones de compraventa de viviendas, sobre todo en Castellón), el descenso en los precios del metro cuadrado no se produce hasta el primer trimestre de 2008 en Castellón y hasta el cuarto en el conjunto de España; los últimos datos interanuales muestran lo que parece un claro cambio de tendencia (más acelerado en Castellón), aunque todavía con descenso en los precios del metro cuadrado.

Con esta actualización de los datos podemos continuar con esta serie, cuya próxima entrega versará, como ya había anunciado en Octubre, sobre el mercado laboral.

Para acabar con las dos primeras entregas más esta actualización, mencionar que los datos utilizados hasta ahora provienen íntegramente del Instituto Nacional de Estadística (de su serie Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, cuya fuente primaria es el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España; y de su serie Estadísticas de la Construcción, subserie Precio de las Viviendas, cuya fuente primaria es la Dirección General de Programación Económica del Ministerior de Fomento).

La espiral salarios-precios como mecanismo contra la deflación

Cuánto habremos oído, durante años, la necesaria contención salarial que siempre se les exige a los sindicatos (es decir, a los trabajadores) a la hora de negociar los incrementos salariales en los convenios colectivos; la razón venía dada por la teoría económica según la cual un incremento de los salarios por encima del IPC (Índice de Precios al Consumo) tendería a elevar más el IPC (al incrementarse los salarios y, en consecuencia, haber más dinero líquido en circulación, habría más demanda de productos, lo que podría crear una escasez de los mismos que incrementaría sus precios, algo que también ocurriría por la vía de compensar el incremento de los costes laborales aumentando el precio final al consumidor). Es lo que se conoce como la espiral salarios-precios.

Hoy se ha conocido el dato adelantado del IPC Armonizado correspondiente a Marzo; el dato (-0,1%) nos mete de lleno en lo que se ha dado en llamar deflación (un descenso de la inflación, o lo que es lo mismo, un descenso de los precios), una palabra maldita entre los economistas dado que indica (según la teoría económica) una parálisis completa de los mercados (la demanda de productos y servicios disminuye al generarse la expectativa de una mayor reducción de precios en el futuro inmediato).

En las teorías económicas se admiten intervenciones externas a los mercados para luchar contra la deflación; estas intervenciones son la bajada de los tipos de interés (algo que están haciendo todos los bancos centrales desde hace unos meses y que conlleva una desincentivación del ahorro –no resulta rentable ahorrar a tipos de interés muy bajos, por lo que el dinero se destina al consumo y se genera así más demanda–), el aumento del gasto público (para compensar la disminución de la demanda privada, algo que también están aplicando numerosos gobiernos a costa de un incremento del déficit o de la deuda pública) y la rebaja de impuestos (que generan mayor disposición de líquido para destinarlo al consumo, aunque también a costa de un mayor endeudamiento público). No entra dentro de la ortodoxia económica, como puede observarse, la lucha contra la deflación a través del aumento de los salarios (que, según esa misma ortodoxia, está demostrado que genera una mayor demanda); la causa es obvia (ante una situación de deflación, los beneficios empresariales disminuyen, lo que, unido a mayores costes laborales, agravarían la situación), pero hay algo que no acaba de cuadrar.

Existe un evidente desequilibrio en las teorías económicas a la hora de tratar los incrementos salariales en épocas de inflación o en épocas de deflación: cuando los beneficios empresariales no son los esperados (es decir, cuando se atraviesa una situación de crisis) es comprensible un llamamiento a la contención salarial para no agravar la situación (el riesgo de cierre empresarial y, en consecuencia, la destrucción de puestos de trabajo, se incrementan). Sin embargo, la ortodoxia económica extiende la contención salarial también a épocas en las que los beneficios empresariales están por encima de lo esperado, en cuyo caso la teoría no acepta ningún tipo de moderación a los beneficios, protegiendo a éstos y prohibiendo su repercusión en los salarios (recordemos que cuando se habla de contención salarial en épocas de grandes beneficios se recurre al control de la inflación para justificar esa moderación, dejando sin embargo plena libertad a la empresa para repercutir en el consumidor el menor beneficio extraordinario que se obtendría al incrementar el gasto en los salarios).

A los sindicatos siempre se les ha presionado en este doble sentido para impedir que sus reivindicaciones pudiesen prosperar, tanto en épocas de bonanza económica como en épocas de crisis; cuando los beneficios son altos, los salarios no pueden incrementarse por encima del IPC para que la empresa no traslade al consumidor ese incremento, y cuando los beneficios disminuyen tampoco pueden incrementarse los salarios porque se pone en riesgo la viabilidad de la empresa. Cuando estamos en una etapa de inflación, los salarios no pueden incrementarse por encima del IPC porque la espiral salarios-precios generaría más inflación; y cuando estamos en una etapa de deflación, los salarios tampoco pueden incrementarse porque la deflación es un indicativo de menores beneficios empresariales futuros.

La actual situación económica ha puesto más de manifiesto que nunca esta doble interpretación de una misma realidad. A la hora de sentar las bases para la negociación de los convenios colectivos, las asociaciones empresariales han echado mano (con el respaldo de la mayor parte de los economistas) de la ortodoxia económica para exigir una contención salarial que impida que los sueldos aumenten más allá del 1%; sin embargo, las organizaciones sindicales han echado mano de la espiral salarios-precios a la que siempre han aludido tanto la patronal como los economistas, exigiendo incrementos salariales superiores al 2% (aunque en casos concretos, como el de SEAT, se pueda optar por la congelación salarial) para mejorar la demanda, puesto que la actual crisis no es de oferta.

Los sindicatos han hecho bien en exponer claramente que si la espiral salarios-precios incrementa la inflación, también ha de tenerse en cuenta como mecanismo para luchar contra la deflación, aun cuando deban estudiarse los casos concretos de empresas con problemas de viabilidad; no es coherente prohibir o exigir la aplicación de un principio económico según si beneficia o no a una de las partes que forman parte de la economía. En cualquier caso, esta postura de los sindicatos es una apuesta de futuro para cuando amaine el actual temporal de la crisis, dado que la negativa a aplicar el principio económico de la espiral salarios-precios para luchar contra la deflación resta credibilidad a las tesis que defienden ese mismo principio para luchar contra la inflación.

Las asociaciones empresariales (y gran parte de los economistas) han argumentado diferentes medidas para salir beneficiados en cuanto a la fijación de los salarios, como que éstos queden referenciados a la productividad marginal del trabajo (con un ritmo de incrementos acumulados mucho menor que el IPC); es completamente lícito buscar los argumentos más beneficiosos para cada cual, pero lo que no se puede hacer es aplicar el IPC para todos los costes e ingresos de la empresa (es el IPC el que se aplica también a los precios finales del producto) y exigir una excepción sólo en unos costes (los laborales). Este recurso a la doble valoración de un mismo hecho (la aplicabilidad o no de un mismo principio económico o la distinta referenciación de uno de los costes empresariales) ha de dejar de ser la tónica habitual de las asociaciones empresariales y de los economistas, y la mejor forma de forzarles a reconocer su doble vara de medir es exponer públicamente las contradicciones en las que incurren para defender sus intereses.

La contención y la moderación debe exigirse, más allá de las teorías económicas, a todos los agentes que forman parte de la economía, puesto que la economía forma parte de la sociedad, que no está conformada sólo por empresas y empresarios, que son (nadie lo pone en duda) uno de los principales motores del bienestar social, pero no el único.